STJ esclarece quem deve pagar o IPTU de imóvel financiado

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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu entendimento sobre a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em imóveis financiados com garantia de alienação fiduciária. A decisão diferencia as obrigações do comprador e do banco durante o contrato de financiamento.

O tema foi analisado no Tema Repetitivo 1.158, julgado pela Primeira Seção do STJ em março de 2025. A tese firmada esclarece que o credor fiduciário não pode ser considerado contribuinte do IPTU antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel.

Comprador continua responsável pelo imposto

Nos contratos de financiamento com alienação fiduciária, o comprador, denominado devedor fiduciante, é responsável pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais, conforme o artigo 23, § 2º, da Lei nº 9.514/1997

A existência de uma garantia registrada em favor do banco não significa, por si só, que a instituição financeira deva pagar o imposto municipal.

Essa distinção é importante principalmente nos casos em que o comprador deixa de pagar as parcelas do financiamento ou pretende vender o imóvel antes de quitar a dívida.

Retomada do imóvel exige análise da situação jurídica

Quando há inadimplência, o banco pode iniciar os procedimentos previstos na legislação para consolidar a propriedade e, posteriormente, buscar a posse do imóvel.

Nessas situações, é necessário verificar as datas e os atos efetivamente realizados para determinar a responsabilidade tributária em cada período. A mudança da situação jurídica não deve ser presumida apenas pela existência de parcelas atrasadas ou pelo início de um procedimento de cobrança.

Débitos de IPTU merecem atenção durante a venda

A existência de impostos municipais em atraso também pode afetar uma negociação imobiliária.

O Código Tributário Nacional prevê, em seu artigo 130, regras para a responsabilidade por tributos relacionados ao imóvel em caso de aquisição. Por isso, a verificação da situação fiscal é uma etapa importante antes da assinatura do contrato.

Entre os principais cuidados estão:

• Consultar os débitos de IPTU junto à prefeitura.

• Solicitar a matrícula atualizada do imóvel.

• Verificar a existência de dívida ativa.

• Conferir o saldo devedor do financiamento.

• Formalizar como eventuais débitos serão quitados na negociação.

Essas medidas ajudam a identificar pendências e a reduzir riscos para compradores e vendedores.

Informação e orientação ajudam a evitar problemas

O entendimento do STJ reforça a importância de conhecer as regras da alienação fiduciária e de analisar a documentação antes de realizar uma transação imobiliária.

Para quem pretende comprar ou vender um imóvel financiado, a conferência dos débitos tributários e da situação registral pode ser determinante para organizar a negociação com maior segurança.

A Rogério Broker Imóveis acompanha temas relevantes do mercado imobiliário para manter compradores e proprietários informados sobre documentação, financiamento e negociação de imóveis.

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Rogério Broker Imóveis — CRECI 57.187-F

Fonte: Superior Tribunal de Justiça (STJ) — Tema Repetitivo 1.158. Notícia publicada em 31 de março de 2025.